L'Avy de Pascal Heymes

L’élaboration du nouveau PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui fait suite à l’annulation du précédent PLU par le tribunal administratif en juin 2011 est entrée dans sa première phase : le diagnostic du territoire.

La « réunion publique » de concertation de ce diagnostic a eu lieu dans le hall de l’école primaire le 24 avril dernier au milieu d’une petite assistance. Normal et c’est un mauvais point pour la concertation-débat-démocratie participative, la publicité pour cette réunion a été minimaliste. J’ai reçu, comme la plupart des personnes intéressées et des responsables des associations, l’invitation à cette réunion le 24 avril vers midi :autant dire que pour se rendre disponible 6 heures plus tard, c’était on ne peut plus difficile.

La réunion était intéressante, avec toutefois une présentation des diapos illisible ! La configuration de la salle, le placement de l’écran rendaient indéchiffrables, (sauf pour le premier rang, et encore !) le contenu des diapos présentées par les différents intervenants.

Comme l’indique Midi Libre, les questions des présents ont surtout porté sur les risques inondations, sur le LIEN, sur l’impact des lignes à haute tension et sur la préservation du centre ancien.

Télécharger l'article de Midi Libre :2012-05-09-Grabels.pdf

Sur le LIEN, le maire a clairement affirmé que le PLU ne sera pas « instrument d’opposition au tracé du LIEN ». Le document du bureau d’études a repris pour sa part les données et les conclusions du Conseil Général sur la baisse du trafic de transit dans le centre du village qu’induirait la mise en service du LIEN ( !!)

Sur l’impact des lignes à haute tension, un certain flottement est apparu concernant l’octroi des permis de construire et la présence de la ligne à haute tension traversant la Valsière : assurément un sujet à approfondir

Sur la préservation du centre ancien, la procédure AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine) ne sera pas engagée : l’AMVAP c’est cette procédure spécifique pour préserver le patrimoine à l’intérieur d’un périmètre précisément délimité. Le maire avait proposé l'AMVAP, lors du débat sur l’aménagement de l’Esplanade et du centre ancien, à la demande du Comité de Quartier de Grabels Centre, et pour calmer leurs récriminations sur le délaissement de la majorité municipale concernant le patrimoine du vieux village. Le comité de quartier étant en sommeil (suite au départ de ses leaders les plus impliqués), l’AMVAP est abandonnée : le bureau d’études, à une question que je posais, a néanmoins indiqué qu’un travail spécifique sera mené  dans le cadre du PLU: un travail qualitatif sur le patrimoine et les "ambiances" (sans que cela débouche sur un recensement exhaustif des éléments patrimoniaux). Objectif : construire un "cahier des charges" en annexe du PLU pour "permettre un dialogue entre ceux qui souhaitent intervenir sur le patrimoine et le règlement d'urbanisme".  L'architecte a aussi dit qu'il fallait trouver "une juste mesure entre la préservation du patrimoine et sa transformation pour l’adapter aux modes de vie d'aujourd'hui". J’ai noté que les élus de la majorité en charge du patrimoine n’étaient pas présents à cette réunion. M. Campos, adjoint à l’urbanisme a par ailleurs complété l’intervention du bureau d’études en indiquant que dans le cadre de l’Agenda 21, une « charte de la construction » sera élaborée, mais qui n’aura, a précisé immédiatement le maire, qu’un caractère indicatif. On verra concrètement ce que donneront ces explications pas très claires.

Le débat et la concertation seront-ils au rendez vous ?

Le maire a indiqué que les habitants pouvaient participer « au débat sur le document du diagnostic » (mis en ligne rapidement sur le site de la mairie) mais sans en préciser les modalités : 15 jours après la réunion, on ne sait toujours pas la forme que prendra cette participation citoyenne souhaitée (?). Je note par ailleurs qu’à l’inverse de son prédécesseur, le maire n’a pas organisé une séance spéciale du conseil municipal consacrée au diagnostic du territoire, préalable au PLU. Signe de la considération qu’il porte au conseil municipal dont la prochaine réunion est prévue fin juin…après les élections législatives. Le maire aurait pu, aurait du, prévoir cette réunion du conseil, et ce d’autant plus qu’il a déclaré le 24 avril dernier que le document diagnostic précédent était très incomplet.

La suite sur les modalités de la concertation ? Un maire en campagne, un adjoint à l’urbanisme manifestement hors course : il suffit de voir en plus le calendrier proposé (rapidement) en fin de réunion par le bureau d’études pour se rendre compte que la place va manquer pour le débat et la concertation :

• Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD, document obligatoire qui doit être approuvé en conseil municipal) : 3 ateliers thématiques (avec la population ?), une réunion publique et une réunion du conseil municipal, le tout entre mai (sur le papier !) et août !!!
• Zonage et traduction réglementaire : pendant les 5 mois de travaux (soit, dit le bureau d’études, de septembre à décembre… ce qui fait 4 mois !) aucune réunion publique.

Télécharger le planning :PLUGrab-Phase1-Diagnostic2_90.pdf

Le maire a indiqué qu’il allait organiser des réunions de quartier (il l’annonce depuis 2 ans sans en faire) pour évoquer le PLU : compte tenu du planning précisé par le bureau d’études, elles auront lieu quand ? En octobre novembre ? Au milieu de la « saison des PLUies » ?

Les grabellois ont voté majoritairement pour François Hollande au second tour des présidentielles de 2012, lui accordant 52,65% de leurs suffrages contre 47,35% pour Nicolas Sarkozy.

Télécharger le tableau des résultats :ElectionsPrésidentielles2012-2ème tour.pdf

Contrairement à la France entière, Grabels a moins voté au second tour qu'au premier (30 électeurs de moins) et les blancs ou nuls ou fortement augmenté (de 70 au premier tour à 183 au second tour) : de fait les suffrages exprimés ont baissé de près de 150 entre les 2 tours.

Les résultats par bureau de vote sont contrastés avec le bureau 4 (La Valsière) donnant une très large majorité à F. Hollande (58-42, score se rapprochant de celui de Montpellier 62-38), alors que dans les bureaux de Grabels Village, les 2 candidats sont presque à égalité  (50,5% - 49,5%) avec un léger avantage pour François Hollande.

Parmi les bureaux de Grabels village

• au bureau 1, le plus important, et le plus votant, les 2 candidats ne sont séparés que par 12 voix
• Le bureau 2 (Nord de la rue du Chateau- rue de Montpellier et nord de la rue de Montferrier) a placé N. Sarkozy en tête (52% contre 48% pour F.Hollande)
• Le bureau 3 (Nord de la rue de Montpellier jusqu'à la rue de Monteferrier) a donné un net avantage à F. Hollande (54,3% contre 45,7% pour N. Sarkozy).

Globalement, François Hollande a obtenu 168 voix de plus que le total "gauche plurielle" du premier tour. Ce supplément représente moins de la moitié des voix de François Bayrou. Nicolas Sarkozy obtient plus de voix que la somme des suffrages des candidats de droite et d'extrême droite du premier tour.

Au final, le supplément de votes blancs vient d'où ? Le Pen ou Bayrou  ? Les électeurs de M. le Pen ont-ils plus voté à Grabels pour Sarkozy qu'ils n'ont voté blancs ou nuls ? Les électeurs de F. Bayrou n'auraient-ils pas à Grabels davantage voté pour F. Hollande que pour N. Sarkozy ?

La nouvelle crèche de Grabels sera située à la Valsière, derrière le transformateur France Telecom (facilement reconnaissable car tagué « Myriam »), au milieu de l’ensemble immobilier d’Ametis, composé de 40 maisons ou d’appartements. Cette crèche REMPLACE celle du village, située elle dans un bâtiment attenant au mur d’escalade, place de la cave coopérative. IL N’Y AURA PLUS DE CRECHE AU VILLAGE.

Télécharger le plan de localisation de la future crèche : LocalisationCrèche.pdf

La crèche est en réalité une « Maison de la Petite Enfance », composée d’une partie crèche proprement dite et d’une autre partie, SEPAREE, comprenant des bureaux de la PMI (Protection Maternelle Infantile) du Conseil Général, une salle de réunion et une grande salle d’activités divisible en 2. Ces 2 ou 3 dernières pièces devraient servir aux 2 ludothèques promises par le maire et d’un RAM ( ?) -Relais d’Assistantes Maternelles.

 Télécharger le plan masse (les numéros renvoient aux photos ci-dessous) : PlanMasse.pdf

Cette Maison de la Petite Enfance s’insère dans une opération immobilière complexe. Pour ne pas faire courir à la mairie de risques juridiques (la commune a acheté un bâtiment initialement conçu pour la crèche, mais sans application des règles de marché public, de publicité et mise en concurrence), la crèche a été pendant longtemps et est encore baptisée sur le panneau de pub d’Ametis, « locaux d’activités »

Concrètement, la Maison de la Petite Enfance est donc située en rez de chaussée d’un gros bâtiment supportant sur son toit/dalle 7 futurs appartements (logements sociaux). Et ce gros bâtiment est partie intégrante d’une opération qui comptera au total 9 appartements (dont 7 sur la dalle/toit de la crèche) et 31 maisons, qui seront tous des logements sociaux.

Télécharger le plan de l’opération immobilière : PlanCrèche-3.pdf

Pour l’ensemble de l’opération (crèche + 40 locaux d’habitation) sont prévues 24 places de stationnement en surface (+ 5 places de PMR). Le sous sol du gros bâtiment comprendra 40 garages (pour les locaux d’habitation) : la mairie disposera pour la crèche de 7 places en souterrain.

La Maison de la Petite Enfance sera divisée en 2 : une partie crèche proprement dite d’environ 720 m² et la partie indépendante, sans liaison avec la crèche (il existe un dénivelé entre les 2 planchers d’environ 1 mètre) affectée à la PMI/Ludothèques, d’une surface de 200 m² environ.

La partie crèche comprendra 3 « unités » : 2 de 2 X 8 places réservées aux enfants de 20 mois à 4 ans (d’une surface de 280 m² environ) et une de 2 X 6 places réservées aux enfants de 0 à 18 mois, (d’une surface de 105 m² environ) ce qui fera au total 44 places. Le reste de la surface de la crèche est affecté aux locaux techniques (buanderie, cuisine, plonges, poubelles, etc..) d’une surface de 190 m² et de l’espace d’accueil et des locaux administratifs pour environ 145 m².

La partie PMI est divisée en 2 : les bureaux et l’accueil pour la PMI (115 m²) et les salles de réunion/d’activités ludothèque pour 85 m².

Télécharger les plan des locaux : PlanLocauxCrècheValsière.pdf

A cela s’ajoutera un espace extérieur de 150 m²pour la crèche et de 30 m² pour la ludothèque : les 2 espaces extérieurs devraient être reliés par un escalier extérieur de 6 marches.

L’entrée de la crèche se fera par une rue piétonne au Nord, alors que l’entrée de la PMI/Ludothèque se fera à l’Est, par le biais d’une ruelle intérieure située sous l’appartement n°33 en surplomb. Ces entrées sont situées assez loin des emplacements de parking qui se trouvent, pour les plus nombreux d’entre eux, tout à fait au Sud de l’opération.

La crèche disposera d’une sortie de secours qui débouchera très près de la maison n°19.

A l’intérieur du bâtiment, la  taille des pièces et l’organisation des locaux dans les différents espaces me paraissent correctes mais je ne suis pas un spécialiste de la question.

Les locaux ne devraient pas être très lumineux : d’une part parce que les fenêtres sont étroites et d’autre part parce que le bâtiment abritant la crèche sera entouré ou surplombé par des appartements et des maisons d’une hauteur de 8m à 8 m50.

Petit détail « amusant » : les 19 fenêtres ou baies coulissantes de la crèche sont fermées par des volants roulants actionnés par des manivelles : le promoteur qui a vendu le bâtiment avec les menuiseries a fait dans l’économie manifestement.

Les espaces extérieurs ne sont pas très importants : ils seront surtout à proximité immédiate des maisons d’habitation ou surplombés par les terrasses des appartements (du moins certains d’entre eux). A priori, il est prévu de recouvrir cette espace extérieur d’une pergola (toile ou métallique ?) ce qui ne devrait pas améliorer la luminosité des espaces intérieurs.

Allez, une petite série de photos pour être plus concret :

Photo 1 : rue piétonne et entrée de la crèche au Nord 

Photo 2 : l'entrée principale de la crèche

Photo 2bis : les belles manivelles manuelles des volets roulants !

Photo 3 : entére de la PMI à l'est, dans la "ruelle intérieure" en dessous de l'appartement n°34, en surplomb : quelques marches sont à noter. Et les PMR ?

Photo n°4 : l'espace extérieur de la PMI/ludothèques : rikiki !

Photo 5 : vue générale de la crèche et de son espace extérieur (derrière la cloture) : attention, ce ne sera pas aussi dégagé, les maisons en R+1 de 8m-8m50 ne sont pas encore construites !

Photo n°6 : à la limite de l'espace extérieur, au niveau de la sortie de secours : la maison en R+1 sera proche (à moins de 3 m !)

Photo n°7 : espace extérieur de la crèche : pas immense. Cet espace sera recouvert d'un auvent/pergola (métallique ?) Surement pour protéger des projectiles éventuels que pourraient lancer les locataires des appartements du dessus. Mais du coup, cela risque de réduire la lumière pour les locaux intérieurs !

Enfin, une interrogation subsiste sur l’emplacement et le nombre de parkings. A priori, ils sont très insuffisants : c’est logique, au départ et « officiellement » (pour éviter tout risque juridique) ces « locaux d’activités » ne devaient pas accueillir « obligatoirement » une crèche. Je parierai sur le fait que le terrain municipal, entre l’opération d’Ametis et la rue principale Gaston Planté va devenir un parking…

Le coût de l’opération est un peu difficile à chiffrer. Normal, pour éviter tout risque juridique, le traditionnel panneau « Ici la ville de Grabels construit sa Maison de la Petite Enfance" avec les coûts correspondants, par catégorie de travaux n’existe pas.

Rappelons, pour tous ceux qui s'interrogent sur le "risque juridique" que j'évoque que la majorité municipale a acheté, dans le cadre d'une procédure présenté comme une VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement) un bâtiment que la mairie destinait à un équipement public (la crèche).

Voir extrait du PV du conseil municipal du 21 décembre 2009 (surligné par moi) .:PVCM-21-12-2009.PDF.

Pour lire l'intégralité des débats du cosneil sur cetet affaire (n°1), cliquer sur le lien http://www.ville-grabels.fr/Download/PV.CM%2021-12-2009.pdf

Or le juge a condamné ce montage, en particulier lorsque le bâtiment est entièrement destiné à devenir la propriété de la collectivité et que le bâtiment a été conçu en fonction des besoins propres de la collectivité.

Comment alors éviter de se faire retoquer par le juge ? Très simple, avait en substance expliqué l’avocat du groupe GGL : il suffit que le bâtiment relève d’un ensemble immobilier complexe. C’est présenté comme tel dans le projet Ametis. Le promoteur construit des appartements au dessus de la dalle/toit de la crèche et le souterrain sert également de garages aux maisons d’habitation qui font partie de l’ensemble de l’opération (même unité foncière, d’où la vente initiale du terrain municipal au groupe GGL qui revend l’ensemble de ces terrain sur ce secteur à Ametis). Donc, on ne pas dire (je me mets à la place de l’avocat de GGL) que « le bâtiment de la crèche (sous sol + dalle)  ne serve qu’à la crèche ». Et voilà, le tour est joué. Pour éviter tout soupçon, Ametis annonce, sur ses panneaux, qu’elle construit « officiellement » des locaux d’activités, qui, une fois terminés, conviennent, « comme par hasard » parfaitement à la mairie pour son projet de crèche et sont vendus bruts de décoffrage à la commune, avec un prix négocié de gré à gré. Normal qu’on n’applique pas à ce stade les règles de marché public : il n’y a pas 2 locaux comme celui d’Ametis situés à la Valsière qui « intéressent » la mairie pour construire sa crèche. Je vous laisse imaginer à quel point un responsable régional Front de Gauche, s’il était aussi opposant municipal, aurait hurlé à la « magouille » si un maire UMP avait proposé ce montage à son conseil municipal !

Donc la mairie a acheté en avril 2012 (la procédure visant à faire construire le bâtiment par Ametis devait nous permettre "de gagner un an dans les délais", dixit René Revol et avoir une crèche ouverte le 1er septembre 2011 !) le bâtiment brut de décoffrage (avec fenêtres) 1,106 M€ TTC. Il a été prévu environ 860 K€ TTC  de second œuvre et 75 K€ TTC de maîtrise d’œuvre. Le cout estimatif actuel de la Maison de la Petite Enfance atteint aujourd’hui 2,04 M€

Les subventions attendues sont les suivantes : 328 K€ de la CAF et 40 K€ du Conseil Général, soit un total de 368 K€. A ce montant, il conviendrait de rajouter la vente du terrain communal à Ametis pour 220 K€.

Le planning des travaux prévoit une fin des chantiers en août pour une ouverture en septembre. Pari difficile à tenir a priori…

NB : les plans reproduits dans cette note sont issus soit du permis de construire soit du dossier de consultation des entreprises (procédure d'appel d'offres aujourd'hui close)